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1.3 台湾REIT与香港REIT和美国REIT的区分
台湾REIT效法自美国REIT，可是二者有至关大的差别，这些差别使得台湾的REIT比美国的REIT加倍守旧。
台湾REIT以信任与基金作为运作平台。受托机构召募资金后投资于不动产或相干权力，并礼聘办理机构卖力谋划。
美国则是由受托人委员会向公共募资，然后礼聘参谋卖力谋划。这两套轨制的差别在于，运作模式彻底分歧，供给踊跃谋划的诱因也分歧。
美国所利用信任是贸易信任，谋划办理架构雷同公司，而受托人委员会的脚色雷同公司的董事会，卖力全部REIT的决议计划，其成员多是持股大都的大股东或兼具公道与专业的自力董事，是以有念头为REIT的成长踊跃计划。
台湾的信任中，并无明文划定首要企业决议计划由谁来决议，可是整套轨制因此受托机构负最大的重担，贸易决议计划的最后决议权在受托机构手上，可是实务操作中，台湾并无专营不动产的受托机构，是以经常聘用办理机构代为谋划办理。而办理机构既然遭到受托机构委任，其所有投资与谋划标的目的的计划由受托机构同一后才可以履行。这套轨制中，受托机构的独一嘉奖是预先预定的报答，除此以外，若是投资规划失败，受托机构还会见临来自投资人与羁系机构的非难，因此受托机构趋势于守旧谋划。
简而言之，美国的REIT可觉得谋划型的REIT，而台湾的REIT依靠办理机构，受托机构比力靠近羁系的脚色。
别的，台湾的REIT案貓抓皮沙發,例中受托机构与办理机构的报答大多和谋划绩效无关，这限定了谋划办理机构阐扬企业谋划能力。REIT轨制的长处之一就是礼聘认识不动财产务的专业司理人谋划与办理，谋划办理机构有两大责任，其一，饰演基金司理人的脚色，其二，饰演资产办理人的脚色。前者包含交易不动产，并购，投资与融资等，后者包含修建物保护调养，收租，缴纳用度等。台湾的REIT谋划办理机构只剩下第二项。
以富邦一号为例，台湾的REIT的投资人不管持股所高，必需听命于0持股的受托机构。富邦一号倡廚房清潔用品,议时以富邦建经为办理机构，以地皮银举动受托机构，富邦金控并及相干企业持股20%为暗示对富邦一号的支撑。从公司治理角度看，这是很是好的放置，办理机构的福祉与全部REIT的福祉加倍一致。可是，富邦金控固然持股20%，可能愿意承当较高的危害，却没法改变0持股的受托机构所作的任何守旧决议。
香港的REIT又分歧于台湾和美国。香港的REIT谋划由办理机构主导，受托机构只是受托保管资产，并履行办理机构交办之使命，而不是饰演复核核准的脚色。香港的立法容许设计报答轨制，鼓动勉励办理机构为投资人缔造利润。1.4 台湾REIT今朝的窘境1）受托机构守旧谋划2）.买卖量小,活动性不足，呈现折价问题台湾REIT的刊行市值差别幅度颇大，从最小的基泰之星（24.7亿新台币）到最大的国泰一号（139.3亿新台币）相差可达百亿。可是非论巨细，其买卖量小，并且愈来愈小。
活动性不足，使得想要收受接管投资的投资人没法出清其持股，落空证券化缔造活动性的本意。
别的，活动性不足还带来折价问题，使得持股人受害。
3）其他问题
台湾REIT除买卖量低，守旧谋划，折价征象之外，另有其他问题。
按照谷湘仪霈方，（2012），张贞玲（2013）的钻研，SARS以后，台湾的不动产进入一波多头行情，在这轮行情中，不动产持有者可以等闲出售不动产，而不消借助不动产投资信任。
别的，因为主管部分的守旧谨严，对付证券化的核准进程常常过于冗杂，对付但愿把握商机的出售人与投资人而言，有至关大的不肯定性，如斯不如直接出售资产，而非经由过程繁琐的证券化进程。
别的，台湾REIT原本享受6%的分手课税，可是如今已将税率调解到10%分手课税，低落了投资人的投资诱因。
台湾的REIT投资的标的也过少，以今朝富邦一号为例，总计80亿元的刊行额，只持有4栋建物，投资标的的少使得危害集中，而且不易阐扬范围经济以低落营运本钱。
2、台湾REITs案例：富邦一号REIT
2.1 表面
富邦一号不动产投资信任基金（简称富邦一号或富邦R1，台证所：01001）是台湾富邦扶植股分有限公司、明东实业股分有限公司、道盈实业股分有限公司担当倡议人的REITs，建立于2005年3月1日，基金范围为新台币58.3亿元，挂牌价为新台币10元，以一千个受益权为买卖单元，富邦团体将持有信任基金的20%。
富邦一号涨跌停限定，股价起落单元，皆合用一般上市受益凭除口臭茶包,证之划定，买卖手续费为0.1425%，免征证券买卖税，投资收益采纳6%分手课税,投资人可在盘落后行订价买卖，但没法履行零股买卖，交割方法与股票不异，上市后6个月内不得举行融资融券。富邦一号挂牌首日，即以涨停开出，很多投资人乘隙赢利告终，爆出6.99万张成交量，若以刊行58.3万张算，上市首日之单日换手率到达12%。2.2 长处相干方及刊行架构1）长处相干方今朝，富邦一号的受托机谈判刊行机构为台湾地皮银行，责任在于保管资产，监视不动产办理机构富邦修建司理公司办理与谋划不动产。基金司理报酬富邦修建司理公司。
2）刊行架构
2.3 资产物质阐发
富邦一号包括三处重要资产，是投资写字楼为主的REITs，别离是富邦人寿大楼：台北市敦化南路一段一零八号；富邦中山大楼：台北市中山区中山北路二段六十六号及一百三十六号之一；天母富邦大楼：台北市北投区天母西路一百三十六号；2005年8月15日又新增中仑大楼阛阓，该阛阓承租报酬大润发，华泰大饭馆，星巴克等知名厂商，范围由本来新台币58.3亿扩展到80.9亿，年化收益率从3.85%晋升到4.63%。
富邦一号REITs持有的资产优于台湾其他几只REITs，三栋房产制作于民国88年至民国92年之间，座落于台北市的重要写字楼地段和高档室第区，66%的房钱来自于富邦金控旗下的子公司，租户固然集中，可是品格较好，续约可能性高。富邦一号规划透过杠杆操作增购其他不动产，其投资新的不动产之尺度为：1）杰出的资产物质.2)位于台北市的重要贸易区 3）承租率在90%以上 4）租户较为不乱。上市之初，中华信评评级：持久信誉评级：twA- ；短时间信誉评级：twA-2 .穆迪信誉评级：预定评级为持久刊行体评级：A2.tw;短时间刊行体信誉评级：TW-2.2.4上市以来运营效力及股价表示
1） 空置率较低
2） 前十大承租户房钱组合，以富邦旗下子公司为主
3） 重要租户房钱较长，且不乱
4） 除富邦人寿大楼外，其他三处资产的房钱程度其实不高
5） 上市以来的表示
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發表於 2020-6-13 15:40:20
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